Quý 4 năm 2022 chứng kiến sự thay đổi đáng kể trong thị trường văn phòng cho thuê Thành phố Hồ Chí Minh, theo số liệu được công ty Knight Frank Việt Nam công bố vừa qua. Thị trường đang chuyển mình từ ưu ái chủ tòa nhà sang hướng ưu ái khách thuê kể từ đầu năm sau, lần đầu tiên kể từ năm 2018 khi khách thuê văn phòng chiếm ưu thế trong thương thảo hợp đồng.
Khép lại một năm có lợi cho các chủ đầu tư, Quý 4 năm nay cho thấy giá thuê văn phòng Hạng A toàn thành phố tăng khoảng 2,6% so với năm ngoái, với tỉ lệ hấp thụ dương chủ yếu đến từ khu vực Nam Sài Gòn.
Dù vậy, năm mới sẽ đem đến những thay đổi mới, bổ sung thêm 333.387m2 diện tích văn phòng Hạng A và B trên toàn thành phố trong vòng 2 năm tới, khiến tổng nguồn cung tăng khoảng 23%. Những dự án đầu tiên dự kiến sẽ khánh thành và đi vào hoạt động trong Quý 2 năm 2023.
Điều đó sẽ khiến giá chào thuê mặt bằng văn phòng Hạng A trên toàn thành phố giảm khoảng 2 USD trên mỗi m2/tháng. Dữ liệu hiện tại cho thấy giá thuê trung bình văn phòng Hạng A khu vực trung tâm đang ở mức 57,73 USD/m2/tháng với tỉ lệ trống 5%. Knight Frank Việt Nam dự báo đến cuối năm 2024 mức giá này sẽ giảm còn 55,50 USD/m2/tháng, và tỉ lệ trống cũng tăng lên đáng kể ở mức 20%.
Khách thuê phân khúc văn phòng Hạng B, hiện đang phải trả 33,68 USD/m2/tháng thậm chí sẽ được ưu ái hơn nữa, với giá thuê giảm về khoảng 27 USD/m2/tháng trong cùng kỳ.
Theo ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam, toàn cảnh nền kinh tế cũng là yếu tố lớn chi phối tâm lý khách thuê. Các doanh nghiệp, tổ chức sẽ phải cân nhắc lựa chọn vị trí văn phòng mới, khả năng mở rộng, và địa điểm làm việc linh hoạt trên bối cảnh tình hình kinh tế dự kiến có nhiều biến động trong thời gian sắp tới.
“Đặc biệt là trong số khách thuê văn phòng Hạng A, chúng ta có thể chứng kiến sự thay đổi quy trình ra quyết định trong việc chọn thuê mặt bằng văn phòng khi cân nhắc yếu tố chi phí, hướng đến sự cân bằng giữa chất lượng và tính xanh hóa của công trình cũng như vị trí đắc địa, song song với việc tính toán các yếu tố kinh tế bất ổn trong tương lai gần,” ông Leo Nguyễn nhận xét.
Dữ liệu của Knight Frank nêu bật một số nhóm ngành khách thuê quan trọng thúc đẩy nhu cầu thuê bất động sản thương mại trên toàn thành phố trong năm 2022. Vốn có ngân sách thuê mặt bằng khá khiêm tốn xưa nay, các ngành logistics (19%), dịch vụ tài chính gồm cả ngân hàng và bảo hiểm (16%), và công nghệ (14%) chiếm đa số giao dịch lớn trong năm, trở thành những ngành nghề có nhu cầu cao nhất về mặt bằng văn phòng ở khu vực trung tâm.
Vùng phụ cận trung tâm thành phố vẫn tiếp tục đem lại giá trị cao cho khách thuê, nhất là trong phân khúc văn phòng Hạng B. Nhiều khách thuê chấp nhận tốn thêm thời gian di chuyển vào khu trung tâm để đổi lấy giá thuê chỉ từ 27 đến 34 USD/m2/tháng.
Khu Nam Sài Gòn đã nổi lên như một khu vực ưu ái khách thuê, với giá trung bình 22,40 USD/m2/tháng và mặt bằng sàn thuê có diện tích lớn. Điều này giúp phần nào bù đắp trở ngại về quãng đường di chuyển cho nhân viên của các doanh nghiệp, tổ chức chọn thuê mặt bằng tại đây nhằm tận hưởng tiện ích hạ tầng cao cấp cùng với cảnh quan hiện đại, được quy hoạch bài bản.
Khu vực Thủ Thiêm thuộc Thành phố Thủ Đức cũng góp thêm nguồn cung cho phân khúc văn phòng Hạng A với hai toà tháp văn phòng sắp hoàn thiện, cách khu trung tâm thành phố chỉ một cây cầu và ba phút chạy xe. Theo ông Leo Nguyễn, đây sẽ là một trong những tác nhân gây ra sự dịch chuyển trong thị trường bất động sản thương mại của thành phố.
“Hai toà tháp này, cùng với một số công trình cao cấp khác tại khu trung tâm thành phố, sẽ giúp thị trường văn phòng chuyển mình theo hướng ưu ái khách thuê. Nếu muốn thu hút khách thuê kể từ năm 2023, các chủ đầu tư sẽ phải xem xét điều chỉnh giá thuê gia hạn, theo đó khách thuê được gia hạn hợp đồng với giá trần thấp hơn giá chào thuê của các toà nhà mới khánh thành.”